干货 | 泰国房产产权结构说明

2019-06-14 16:57  来源:泰国置业第一资讯  点击:274

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买泰国的房子要了解两个政策:第一个是中泰高铁直通曼谷,另一个是EEC东部经济走廊,芭提雅是泰国的一个经济特区,相当于中国深圳,芭提雅旁边有个叫罗勇的大型工业园,现在中国已经有110家大型企业在这个工业园内,包括阿里、顺丰、伊利、京东等等。

泰国购房,基本分为公寓以及别墅。两者分别对应不同的产权结构,以下解释两种房产性质所对应的持有方式。

  公寓  

泰国公寓(Condominium),全译应为“共管式公寓”,而非我们通常理解的“酒店式公寓”。其区别主要就在于其产权结构。根据1979年颁布的泰国公寓法案(Thai Condominium Act)规定,外国人可以合法永久产权持有公寓,用于自住或出租,且该公寓外国人持有率不超过49%的销售面积。

所以取决于购买公寓的所在目的地城市,就有以下几种外国人购买持有公寓的方式:

1)外国人永久产权(Foreign Freehold)

基本在泰国所有城市,只要所售公寓达到公寓标准,外国人就可以购买该项目的永久产权配额,占总销售面积的49%。外国人以个人名义,用护照直接购买,得到单元对应的房本即地契。永久产权我们又分为外国人永久产权(Foreign Freehold)及泰国人永久产权(Thai Freehold)。 对于所有外国人,对应的都是外国人永久产权,并没有针对某国的特殊政策。

2)长期租赁产权(Leasehold)

在非曼谷市场,以普吉、苏梅、华欣为例,因为泰国人购买力没有那么强,除去49%的永久产权配额外,剩下的51%部分,外国人也是可以购买的。对应的就是长期租赁产权(Leasehold),开发商与业主签订长期租赁协议(Lease Agreement)。

当前泰国法律规定最长的租赁协议为30年一签,约定俗成的是可以额外续签两次,即30+30+30=90年,也就是我们所谓的90年长期租赁产权。长期租赁产权受泰国法律保护,长期租赁产权也须到土地局注册,备份。

长期租赁产权通常在价格、优惠、税收上相较永久产权都会有优势。

3)泰国公司持有永久产权(Thai Company Freehold)

在芭提雅以及部分其他城市,大部分公寓除去49%永久产权配额部分,剩下的51%份额,也会对外国人出售,但不使用长期租赁产权方式,而是需要外国人建立泰国公司,以公司的名义永久产权持有公寓单元,也可以理解为泰国永久产权(Thai Freehold)。

若要采取这种方式,我们建议寻找资质靠谱的律师进行操作。

  别墅  

泰国当前法律规定,外国人不能直接持有土地,但是外国人还是可以购买独栋别墅或联排别墅的。所以所谓外国人在泰国不能购买别墅是不正确的。以下为说明三种主要购买泰国别墅的产权结构和方式

1)建立泰国公司持有

建立泰国公司持有别墅已是二十几年来的产业链,在泰国建立公司持有别墅大部分在泰国养老的欧美人最普遍使用的方式。

在购买二手转售或者独栋别墅时,我们通常也会使用这种方式。通过泰国公司,买方可以将别墅土地、别墅建筑作为公司资产由公司持有,也可以将别墅土地注册在公司名下,别墅建筑注册在个人名下永久产权持有。

泰国公司每年需要作一份财务报  表进行税务登记,证明公司真实存在。不管是购买初期的建立公司、过户注册,还是后期的公司维护、手续办理,我们都建议买方指派聘请专业的泰国律师进行操作。

2)长期租赁产权持有

与公寓的长期租赁产权性质一样,买方以开发商与业主间签订90年长期租赁协议的方式购买独栋别墅或联排别墅。

该方式一般出现在大型酒店品牌旗下对外出售的别墅或者联排别墅,诸如悦榕庄动态 户型 相册 地图)、Dusit Thani等,因有品牌背书的担保,所以消费者对开发商也有更高的信任度。

3)永久产权+长期租赁产权组合形式持有

所谓组合形式持有,即业主以个人名义永久产权持有别墅建筑部分;业主与开发商签订长期租赁协议,以长期租赁产权持有别墅土地部分。

该方式是现在大部分新建开发商别墅项目中最通常使用的方式。其优点是规避了建立泰国公司的麻烦。因为泰国法律规定外国人不能直接持有土地,但建筑还是可以直接持有的,且可以永久产权持有。所以该方式全程以业主个人名义购买并持有,不牵扯泰国公司或泰国人。

部分开发商,还会根据业主所购别墅的占地大小,按一定比例转移公司的股权至业主名下,更大程度保护业主的权益,我们也称之为"Protected leasehold" (受保护的长期租赁产权)

此外,若是千万级以上的豪宅或者私岛,通常还会使用BVI离岸公司的方式购买持有。

购买泰国公寓,作为共同业主,会拥有公寓房产证,同时还有泰国土地厅(Land Office)签发的所购公寓地契。

  地契的解释  

泰国有六种不同的土地地契,只有三种适用于外籍人士租赁或购买土地建造房屋,分别是Nor Sor 4 Jor(通常叫做Chanote)、Nor Sor 3 Gor和Nor Sor 3。地契是所有文件中最重要的!它基本上就是我们国内买房意义上的产权证。地契上标注的地不是整个开发项目的地,而是你购买单元的地。以后房屋要交易的话,必须要这张地契。地契分为正反两面,都是以泰文书写:

A.正面是房屋相关的一系列详细信息,包括:过户单元的信息、项目地址、名称、楼层、建筑面积、公寓户型以及开发商信息等。此类地契的红色标志Logo表示的是永久产权。

B.背面为土地相关的出售抵押等信息,包括原产权持有人的信息,也包括曾经持有者的信息。

1、Chanote (Nor Sor 4 Jor)

土地所有权证书的正式名称是Nor Sor 4 Jor,通常我们叫Chanote。这是拥有土地所有权的证明,同时可以作为向政府部门提供的凭证。

这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权,不仅如此,您还可以对您的土地进行自由的买卖、转让、或抵押,如果您想在泰国购买带土地房产的话,此类地契是您未来房产最安全的保障。

图为:Nor Sor 4 Jor地契

2、Nor Sor 3 Gor

由土地厅(Land Department)进行面积测量,Nor Sor 3 Gor 的绘图有采用航测,使用1:5000绘制的拥有界分的地图。它更为精确,因为每份绘图都有主要土地调查和相应的航拍照片作为支撑。因此该土地具有确切的界限,然而,与Chanote相比,它的精确度还是稍差。

这种类型的土地只要准备好完整的产权,就可以像拥有永久产权证(Chanote地契)的土地一样出售、转让或抵押。

为了将产权升级为Chanote地契,土地所有者可向土地厅提交申请书要求将其更改为完整产权(Chanote地契),如果没人反对,那么土地厅会同意这一申请。Nor sor 3 Gor会在法定的审核时间结束后自动升级成为Chanote。

图为:Nor Sor 3 Gor地契

3、Nor Sor 3

Nor Sor 3是由区土地局向业主颁发的证明土地使用的文件,但是它并不是土地所有权证明。也就是说,持Nor Sor3文件的人具有使用这种地契作为合法文件的权利。这种类型的产权证和Nor Sor 3 Gor的区别在于,Nor Sor 3不由土地厅进行土地测量,因此这块土地没有确切的界限,没有和其他土地绘图连接的地图,它的边界由临近地产绘图确定。因此,由于缺乏精确测量,可能会有边界划分的问题。

Nor Sor 3随后可能会通过办理手续升级为Nor Sor 3 Gor,接着升级为永久产权(Chanote地契)。所有权的任何更改都需要30天的公开期后才能重新注册。

4、公寓产权证

公寓地契是拥有建筑的其中一部分或多个业主共同拥有一块儿土地,其他公共资产(例如游泳池)和公共区域(例如楼梯或大厅)的所有权证明。此文件标明私人公寓的建筑面积,公用面积,公共财产以及产权比例。此产权比例同时代表了业主在公寓公司或者业主协会的投票比例。如果外籍人士想在泰国买房,那么购买产权公寓就是最好的选择。

泰国法律规定,外国人可以持护照以个人名义购买泰国公寓,拥有永久产权,并受到泰国法律保护,一般来说面积不得超过整个房屋总面积的 49%。所以一栋公寓里,外国人在 49%的范围内可以购买到永久产权的房产。比如:一栋总面积 1000 平米,其中 490 平米是可以拥有永久产权的卖给外国人的。另外的 510 平米,则是卖给泰国本地人。

图为:公寓产权证

泰国房产产权沿用英国法律,是一个奉行“城堡法”和“不退让法”的民主法治国家,泰国政府和法律非常注重保护个人产权

[责任编辑:吴江莲]

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